ACQUISTARE
Il rogito è l'atto di vendita definitivo, a pena di nullità deve essere redatto per iscritto ed in forma pubblica davanti ad un notaio presenti venditore e compratore.
Quest'atto sancisce il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.
Il rogito viene generalmente preparato da un notaio scelto e pagato dall'acquirente, è comunque possibile stipularlo senza l'ausilio del notaio che si limiterà ad autenticare le firme apposte sul contratto stesso.
Al momento della stipula del rogito il venditore è tenuto a presentare la seguente documentazione relativa all'immobile:
- Titolo di proprietà e/o di provenienza
- Liceità urbanistica
- Concessione in sanatoria (se ricorre il caso)
- Certificato di abitabilità o agibilità
- Visure catastali
- Aspetti tecnico-amministrativi
- Regolamento di condominio e tabella millesimale
- Eventuale contratto di locazione
- Eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile
Nel rogito vengono, quindi, ripetuti gli accordi presi con il compromesso ma possono essere inserite eventuali aggiunte resesi necessarie nel frattempo.
Il notaio è responsabile dell'atto che compie per questo è tenuto ogni volta ad effettuare le verifiche del caso che si sostanziano in:
- verifica presso i registri immobiliari della la storia ventennale (necessaria per verificare la presenza di usucapione) della proprietà al fine di accertarsi che il bene possa essere venduto libero da pesi o da vincoli;
- verifica presso il catasto che il bene sia registrato regolarmente negli atti catastali;
- verifica dell'esistenza di precedenti debiti (per esempio mutui) che risultino pagati e che quindi siano state cancellate le relative ipoteche (in questo caso dovranno essere affrontate ulteriori spese ed effettuati ulteriori controlli);
Anche se il notaio di norma effettua tutti i controlli sopra elencati è bene che anche l'acquirente li realizzi incaricando un tecnico o personalmente recandosi presso la Conservatoria dei registri immobiliari provvisto dei dati anagrafici del venditore.
Se questi controlli sono stati effettuati al tempo del compromesso è bene che vengano ripetuti nell'imminenza della stipulazione del rogito (preferibilmente il giorno prima o anche lo stesso giorno in base al momento in cui l'atto verrà stipulato)
Il rogito contiene l'identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.
I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente e identificano con i dati catastali l'immobile oggetto della compravendita.
Fino al momento della stipula dell'atto davanti al notaio la proprietà ed i rischi ad essa connessi sono a carico del venditore.
Le parti contraenti firmano l'atto in presenza del notaio, l'acquirente salda il venditore e questo consegna le chiavi dell'immobile all'acquirente.
Dopo la firma dell'atto da parte del notaio con l'apposizione del proprio sigillo l'atto è valido.
A questo punto la proprietà e i relativi rischi e costi vengono trasferiti alla parte acquirente.
Il notaio riscuoterà le imposte di trasferimento, iscriverà l'atto nei pubblici registri immobiliari, preparerà la denuncia di cessione del fabbricato alla Pubblica sicurezza e rilascerà alla parti una copia dell'atto.
Entro 48 ore dalla stipula del rogito il venditore deve comunicare alla Questura il trasferimento dell'immobile, la sua esatta ubicazione e le generalità dell'acquirente.
Nei comuni privi di Questura la denuncia deve essere fatta al comando dei Vigili Urbani.
L'acquirente deve provvedere alle volture dei contratti di luce, gas e telefono e alla variazioni anagrafiche relative all'indirizzo, all'eventuale residenza, alla tassa comunale di smaltimento rifiuti e dell'ICI, e dovrà comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento.
Dopo circa due, tre mesi dal rogito si potrà ritirare, presso il notaio, la copia autentica dell'atto di compravendita.
Sull'acquirente di un immobile gravano differenti imposte che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.
Se la trattativa avviene tra privati per l'acquisto della prima casa, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
- imposta di registro del 3% del valore dell'immobile
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
Nel caso di seconda casa o altro bene immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10%:
- imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico) del valore dell'immobile
- imposta ipotecaria del 2%
- imposta catastale del 1%
Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
- IVA del 4% del valore dell'immobile
- imposta di registro fissa di 168 euro
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
Se si tratta della seconda casa o altro immobile acquistata da un'impresa di costruzioni:
- IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
- imposta di registro fissa di 168 euro
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita.
Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene attualmente moltiplicando per 126 la rendita catastale allo stesso attribuito (tale moltiplicatore è valido per le categorie di immobili A, C2 e C6 ,cioè per abitazioni, magazzini e garages).